D

Déficit foncier

Mécanisme fiscal permettant de déduire les charges et travaux supérieurs aux revenus locatifs imposables, dans la limite de 10 700 € par an sur le revenu global (article 156 du CGI).
Le surplus est reportable sur les revenus fonciers futurs pendant 10 ans.
💡 Outil très utilisé en investissement locatif ancien avec travaux, chez Revest Groupe (ex : Renewall Groupe).

Démembrement de propriété

Technique juridique consistant à séparer l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien).
Elle est souvent utilisée pour :

• *optimiser la transmission,
• *réduire les droits de succession,
• *ou structurer des investissements immobiliers (ex. : achat en nue-propriété temporaire).
•  

Déontologie :

Ensemble des règles de bonne conduite prévues soit par la loi, soit par les réglementations de marchés, soit encore par l’usage qu’une profession s’oblige à respecter dans l’exercice de ses activités.

Revest Capital, en tant que cabinet de courtage IOBSP et IAS, s’engage à respecter ces principes avec rigueur et transparence, dans le cadre de ses missions d’accompagnement en financement et en assurance.

Vous pouvez consulter notre enregistrement sur le registre officiel des intermédiaires via le site de l’ORIAS : www.orias.fr.

Diversification patrimoniale

Principe de gestion consistant à répartir les placements sur plusieurs classes d’actifs (immobilier, actions, obligations, produits structurés, etc.) afin de réduire le risque global et stabiliser la performance du patrimoine.

Durée d’amortissement

Période pendant laquelle un actif (bien immobilier, mobilier, ou composant comptable) est amorti comptablement, c’est-à-dire que sa valeur est répartie sur plusieurs exercices.
Elle dépend de la nature du bien et de son usage (ex. : 20 à 30 ans pour un immeuble).

Donation

Acte juridique par lequel une personne (le donateur) transfère de son vivant un bien ou une somme d’argent à une autre (le donataire), avec ou sans réserve d’usufruit.
Les donations sont encadrées fiscalement et peuvent bénéficier d’abattements renouvelables tous les 15 ans (articles 757 et 790 du CGI).

Droits de mutation

Ensemble des taxes perçues par l’État et les collectivités lors d’un transfert de propriété (vente, donation, succession).
Ils représentent environ 7 à 8 % du prix d’un bien immobilier dans l’ancien.

Droit de préemption

Droit accordé à une personne publique (ou à un locataire dans certains cas) d’acquérir un bien en priorité lorsqu’il est mis en vente, aux conditions fixées entre le vendeur et un acquéreur potentiel.

Dette patrimoniale

Ensemble des emprunts et engagements financiers contractés par un particulier ou un foyer pour financer son patrimoine immobilier.
Bien gérée, elle permet un effet de levier favorable ; mal maîtrisée, elle peut fragiliser la structure patrimoniale.

Disponibilité du capital

Faculté pour un investisseur de récupérer tout ou partie de son investissement en cas de besoin.
Certains placements (ex. immobilier locatif, assurance-vie) sont moins liquides que d’autres (ex. PEA, comptes-titres).

Défiscalisation

Ensemble des dispositifs légaux permettant de réduire la charge fiscale par un investissement ciblé (immobilier, PME, épargne retraite, etc.).
Exemples : Ex- Besson, ex- Pinel, Denormandie, Malraux, LMNP, PER, Girardin industriel…

Dossier de financement

Ensemble des pièces justificatives (revenus, charges, patrimoine, projet) permettant à un établissement bancaire d’évaluer la solvabilité d’un emprunteur.
Un dossier solide facilite la négociation du taux et des conditions de crédit chez Revest Capital.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Document obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier, indiquant sa consommation énergétique et son impact carbone.
Les logements classés F ou G sont désormais soumis à des restrictions locatives progressives ou totalement réhabilités par Revest Groupe aux alentours de Toulouse, dans des villes comme Montauban, Albi, Bessières, Lavaur, Verfeil, Gaillac, Castres, Castelmaurou, Castelnaudary, etc… en Occitanie.

Dépenses déductibles

En fiscalité, ce sont les frais que l’investisseur peut retrancher de ses revenus imposables :
intérêts d’emprunt, primes d’assurance, frais de gestion, travaux, etc.

Droits de succession

Impôts dus lors de la transmission d’un patrimoine après un décès.
Leur montant dépend du lien de parenté et de la valeur nette transmise, après application des abattements légaux.

Durée de détention

Période pendant laquelle un actif est conservé avant d’être cédé.
Elle influe sur la fiscalité des plus-values, qui bénéficie souvent d’abattements progressifs dans le temps.

Déclaration fiscale

Obligation légale annuelle de déclarer ses revenus et/ou son patrimoine auprès de l’administration fiscale.
Elle permet le calcul de l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et d’autres contributions.

E

Effet de levier

Principe financier qui consiste à utiliser l’endettement pour augmenter la rentabilité d’un investissement.
Exemple : financer un bien immobilier réhabilité à crédit permet de mobiliser moins de fonds propres et d’amplifier le rendement global, très utilisé chez Revest Capital.
💡 L’effet de levier fonctionne positivement quand le taux de rendement du placement est supérieur au coût du crédit.

Épargne

Partie du revenu non consommée, mise de côté pour des projets futurs ou pour constituer un patrimoine.
Elle peut être liquide (livrets, comptes à terme) ou investie (immobilier, assurance-vie, actions, etc.).
La stratégie patrimoniale repose sur une bonne allocation de l’épargne entre sécurité, rendement et disponibilité.

Épargne longue

Forme d’épargne immobilisée sur le long terme, souvent assortie d’avantages fiscaux (ex. assurance-vie, PER).
Elle vise à préparer la retraite, la transmission ou à financer de grands projets patrimoniaux.

Épargne de précaution

Somme disponible immédiatement en cas d’imprévu (chômage, panne, travaux, etc.).
Elle doit couvrir idéalement 3 à 6 mois de dépenses courantes et être placée sur des supports liquides et sans risque (Livret A, LDDS, compte courant rémunéré).

Éligibilité fiscale

Condition qu’un investissement ou un contribuable doit remplir pour bénéficier d’un avantage fiscal (exonération, réduction ou crédit d’impôt).
Chaque dispositif (Pinel, Denormandie, LMNP, etc.) impose des critères précis : durée, plafond de loyers, localisation, nature des travaux, etc.

Emprunt immobilier

Crédit destiné à financer un bien immobilier. Il peut être à taux fixe ou variable, amortissable ou in fine.
L’emprunt est un levier patrimonial essentiel, permettant de constituer un patrimoine avec un effort d’épargne maîtrisé.

Endettement

Utilisation du crédit dans la stratégie patrimoniale.
Un endettement maîtrisé permet de faire croître le patrimoine, tandis qu’un endettement excessif fragilise la capacité d’investissement et la sécurité financière du foyer.

Enveloppe fiscale

Support d’investissement bénéficiant d’un cadre fiscal spécifique :

• *Assurance-vie : fiscalité allégée après 8 ans,
• *Plan d’Épargne en Actions (PEA) : exonération sur les plus-values après 5 ans,
• *PER : déduction des versements des revenus imposables.
  *L’arbitrage entre enveloppes fiscales est un levier central de l’optimisation patrimoniale.
•  

Évaluation immobilière

Estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier en fonction de ses caractéristiques, de sa localisation, et du marché.
Elle peut être réalisée par un expert immobilier, un notaire ou un agent certifié, selon l’objectif (vente, succession, financement).

Exonération fiscale

Situation dans laquelle un revenu, une plus-value ou un patrimoine échappe totalement ou partiellement à l’impôt, sous certaines conditions.
Exemples :

• *Exonération de la résidence principale sur la plus-value immobilière,
• *Exonération des revenus des PEA après 5 ans.
•  

Expertise patrimoniale

Analyse complète de la situation financière, fiscale et juridique d’un client, afin de définir une stratégie patrimoniale adaptée.
Elle prend en compte : revenus, actifs, dettes, objectifs, horizon d’investissement et transmission.
💡 C’est souvent la première étape avant toute ingénierie financière ou fiscale.

Expertise immobilière

Évaluation professionnelle de la valeur d’un bien immobilier réalisée selon des méthodes reconnues (comparative, par le revenu, par le coût de remplacement).
Elle est utilisée dans le cadre :

• *d’une vente,
• *d’un financement,
• *d’une succession ou d’une donation,
• *ou d’un contrôle fiscal.
•  

Exposition au risque

Niveau de vulnérabilité d’un investisseur face à une perte potentielle.
Elle dépend du type d’actif détenu (immobilier, actions, produits dérivés…) et de la tolérance au risque du profil investisseur.

Externalisation patrimoniale

Stratégie consistant à détacher certains actifs du patrimoine personnel ou professionnel (via une société, une holding ou un contrat d’assurance-vie) pour optimiser la fiscalité, la protection ou la transmission.

F

Fiscalité

Ensemble des règles et lois régissant l’imposition des revenus, du patrimoine et des transactions.
La fiscalité patrimoniale comprend notamment l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les droits de mutation et les plus-values immobilières.
💡 Une stratégie patrimoniale efficace repose toujours sur une maîtrise de la fiscalité applicable aux différents actifs.

Foncier

Terme désignant tout ce qui se rapporte à la propriété immobilière non bâtie (terrains) ou, par extension, aux revenus issus de la location de biens immobiliers.
Les revenus fonciers sont imposables selon le régime réel ou le micro-foncier.

Fonds d’investissement

Structure collective (SICAV, FCP, SCPI, OPCI, etc.) permettant à plusieurs investisseurs de mutualiser leurs capitaux pour investir dans différents actifs.
Ils offrent une diversification et une gestion professionnelle du portefeuille.

Fonds euros

Support sécurisé des contrats d’assurance-vie, garantissant le capital investi et offrant un rendement annuel, souvent faible mais stable.
💡 Idéal pour les épargnants à la recherche de sécurité et liquidité.

Fonds propres

Capitaux appartenant à un investisseur ou une entreprise, non empruntés.
Dans le cadre d’un investissement, les fonds propres représentent la mise initiale ou l’apport personnel, servant souvent de base à un effet de levier financier.

Flux financiers

Ensemble des entrées et sorties d’argent liées à la gestion du patrimoine (revenus, dépenses, placements, remboursements, impôts, etc.).
L’analyse des flux permet de mesurer la rentabilité réelle et la capacité d’épargne d’un ménage ou d’une société.

Financement

Moyens utilisés pour acquérir un actif (immobilier, entreprise, placements) via des capitaux propres ou un recours au crédit.
Un financement bien structuré optimise le levier patrimonial et la rentabilité après impôts.

Frais de notaire

Ensemble des droits, taxes et honoraires perçus lors d’une transaction immobilière.
Ils représentent environ 2 à 3 % du prix d’un bien neuf, comme aussi sur l’activité de marchand de biens et de 7 à 8 % dans l’ancien.
Ils incluent : droits d’enregistrement, émoluments du notaire et débours administratifs.

Frais de gestion

Frais prélevés sur les produits financiers ou immobiliers (assurance-vie, SCPI, OPCI, etc.) pour rémunérer la gestion et l’administration du placement.
Ils peuvent impacter la performance nette du placement à long terme.

Fiscalité des plus-values

Régime d’imposition applicable en cas de vente d’un actif (immobilier, actions, etc.) à un prix supérieur à son prix d’achat.
En immobilier, des abattements pour durée de détention s’appliquent : exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Financement participatif (crowdfunding)

Mode de financement collectif permettant d’investir directement dans des projets immobiliers, entrepreneuriaux ou énergétiques via une plateforme agréée.
Il offre des rendements attractifs mais implique un risque de perte en capital.

Foyer fiscal

Ensemble des personnes liées par des obligations fiscales communes (couple marié ou pacsé, enfants à charge, etc.).
Le foyer fiscal détermine le calcul de l’impôt sur le revenu et des plafonds de défiscalisation applicables.

Flux patrimonial

Représente les mouvements de valeur au sein du patrimoine d’un individu ou d’un foyer (acquisitions, ventes, arbitrages, transmissions).
L’analyse de ces flux est essentielle pour optimiser la structuration et la fiscalité du patrimoine.

Fiducie

Mécanisme juridique par lequel un bien est transféré à un fiduciaire (souvent une banque ou un professionnel) pour être géré dans l’intérêt d’un bénéficiaire.
Utilisée en gestion de sûreté, transmission ou planification successorale, la fiducie est encadrée par les articles 2011 et suivants du Code civil.

Fluctuation de marché

Variation à la hausse ou à la baisse de la valeur des actifs financiers ou immobiliers.
Un facteur clé dans la gestion du risque et la diversification patrimoniale.

Forfait fiscal

Montant imposé sur une base fixe et simplifiée, utilisé dans certains régimes (micro-foncier, micro-BIC).
Il permet une déclaration allégée, mais ne tient pas compte des charges réelles.

G

Garantie

Engagement pris par un tiers (souvent un organisme bancaire ou un assureur) pour sécuriser le remboursement d’une dette ou l’exécution d’un contrat.
En investissement immobilier, on distingue notamment :

• *la garantie hypothécaire,
• *la garantie de caution mutuelle,
• *la garantie décennale pour les travaux.
  💡 Elle vise à protéger les créanciers ou les acquéreurs en cas de défaillance.
•  

Garantie de parfait achèvement (GPA)

Obligation légale du constructeur de réparer toutes les malfaçons signalées dans l’année suivant la réception des travaux (article 1792-6 du Code civil).
Elle fait partie des garanties légales de la construction avec la biennale et la décennale.

Garantie décennale

Responsabilité pesant sur le constructeur pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, pour tout dommage compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination.
Elle est obligatoire pour les professionnels du bâtiment, comme pour nous Revest Groupe.

Gérance

Action d’administrer et d’assurer la gestion courante d’un bien immobilier ou d’une société.
Dans une SCI, la gérance est confiée à un ou plusieurs associés mandatés pour agir au nom de la société.

Gestion de patrimoine

Discipline visant à analyser, structurer et optimiser le patrimoine d’un particulier ou d’un professionnel, selon ses objectifs :
rentabilité, transmission, fiscalité, sécurité.
Elle repose sur une approche globale, juridique, financière et immobilière.

Gestion locative

Ensemble des tâches liées à la mise en location et au suivi administratif et financier d’un bien immobilier : sélection des locataires, baux, quittances, entretien, sinistres, etc.
Elle peut être confiée à un professionnel titulaire de la carte G (gestion immobilière).

Girardin industriel / social

Dispositif de défiscalisation outre-mer (articles 199 undecies B et C du CGI) permettant aux contribuables de réduire leur impôt en finançant des projets productifs ou sociaux dans les DOM-TOM.
Investissement à haut risque, réservé aux foyers fortement imposés et encadré par la loi.

Gouvernance patrimoniale

Organisation de la prise de décision au sein d’un patrimoine familial ou professionnel, souvent à travers des structures dédiées (holding, SCI, family office).
Elle permet de pérenniser et transmettre le patrimoine de façon coordonnée et sécurisée.

Groupe familial

Ensemble des personnes liées par des liens familiaux et patrimoniaux, dont les intérêts financiers peuvent être gérés de manière centralisée dans une stratégie globale de patrimoine (ex. SCI familiale, société holding, pacte Dutreil).

Grille de loyers

Référence officielle ou privée servant à estimer le montant du loyer applicable dans une zone donnée, en fonction du type de bien et de sa localisation.
Utile notamment pour les dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie…).

Grands travaux

Travaux de rénovation ou de réhabilitation lourde portant sur la structure ou la sécurité d’un immeuble.
Ils sont souvent éligibles au déficit foncier ou à certains régimes de défiscalisation immobilière.

Gestion sous mandat

Contrat par lequel un investisseur confi à un professionnel agréé (ex. société de gestion, conseiller financier) la gestion discrétionnaire de ses placements selon un profil de risque défini.
Le mandataire agit dans le respect du Code monétaire et financier.

Garant

Personne physique ou morale qui s’engage à payer à la place du débiteur si celui-ci est défaillant.
Très courant dans les locations (caution solidaire) et dans les emprunts bancaires (cautionnement).

Gains en capital

Différence positive entre le prix de cession d’un actif et son prix d’acquisition, autrement dit la plus-value.
Ces gains peuvent être imposables selon la nature du bien (immobilier, actions, parts sociales…).

Gestion active

Stratégie d’investissement dans laquelle le gérant cherche à surperformer un indice de référence, en ajustant régulièrement la composition du portefeuille.
Opposée à la gestion passive, qui se contente de reproduire la performance d’un indice.

Gestion prudente

Approche patrimoniale privilégiant la sécurité du capital et la stabilité des rendements, au détriment d’une performance élevée.
Souvent adoptée pour les investisseurs proches de la retraite ou à faible tolérance au risque.

Géolocalisation immobilière

Méthode d’analyse consistant à évaluer la valeur d’un bien en fonction de sa position précise, de l’environnement local, des infrastructures et du marché environnant.
Outil essentiel dans les études de faisabilité et d’investissement locatif.

H

Holding

Société ayant pour objet principal la détention et la gestion de participations dans d’autres sociétés.
Elle peut être :

• *passive, si elle se limite à la détention de titres,
• *animatrice, si elle participe activement à la gestion et à la stratégie du groupe.

💡 La holding est un outil de structuration patrimoniale puissant :

• *optimisation fiscale (régime mère-fille, intégration fiscale),
• *transmission d’entreprise,
• *mutualisation des flux financiers et réinvestissements.

Héritage

Transmission du patrimoine d’une personne décédée à ses héritiers légaux ou désignés par testament.
Il peut inclure des biens immobiliers, financiers, professionnels ou mobiliers.
La succession est régie par le Code civil et peut être optimisée par des donations ou une planification successorale anticipée.

Héritier

Personne appelée à recevoir une part du patrimoine d’un défunt, soit de plein droit (héritier légal), soit par disposition testamentaire.
Les héritiers réservataires (enfants, conjoint) bénéficient d’une part minimale protégée par la loi (la réserve héréditaire).

Hypothèque

Garantie réelle prise par un créancier (souvent une banque) sur un bien immobilier pour assurer le remboursement d’un prêt.
En cas de défaillance de l’emprunteur, le créancier peut saisir et vendre le bien pour recouvrer sa créance.
Elle est inscrite au service de publicité foncière et entraîne des frais notariés.

Habitation principale

Logement effectivement occupé par le contribuable et sa famille de manière permanente.
Elle bénéficie de régimes fiscaux avantageux, notamment :

• *exonération de la plus-value à la revente,
• *exonération d’IFI dans certaines limites,
• *abattement sur les droits de succession.

Hors taxe (HT)

Montant d’un bien ou d’un service avant application de la TVA.
Utile pour distinguer les bases de calcul dans les investissements professionnels, immobiliers ou en société.

Hors succession

Biens ou sommes non intégrés dans la succession au décès du titulaire.
Exemples : contrats d’assurance-vie, certains biens en démembrement, ou donations entre époux sous conditions.
💡 Permet de transmettre librement en dehors des règles successorales classiques.

Horizon d’investissement

Durée pendant laquelle un investisseur prévoit de conserver un placement avant d’en retirer les fruits ou le capital.
C’est un critère clé de la stratégie patrimoniale :

• court terme → placements liquides et sûrs,
• long terme → actifs risqués mais performants (immobilier, actions…).

Honoraires de gestion

Rémunération perçue par un gestionnaire de patrimoine, une société de gestion ou un expert en contrepartie de la gestion de biens, placements ou portefeuilles.
Ils peuvent être fixes, proportionnels aux encours, ou au résultat obtenu.

Habitation à loyer modéré (HLM)

Logement financé en partie par l’État, destiné à des ménages à revenus modestes.
Les baux HLM obéissent à des conditions de ressources et de plafonds de loyers strictement encadrés.

Hypothèse de rendement

Projection du taux de rentabilité d’un investissement, calculée à partir d’hypothèses de revenus, charges et valorisation du bien.
Elle sert à simuler la performance future d’un projet immobilier ou financier.

Hedging (Couverture)

Technique financière visant à réduire les risques liés aux variations de taux, devises ou marchés.
Peu utilisée par les particuliers, elle est courante dans la gestion d’actifs et les fonds d’investissement.

Hébergement locatif

Mise à disposition d’un bien immobilier (meublé ou non) en échange d’un loyer.
Le régime fiscal applicable dépend du type de location : nue (revenus fonciers) ou meublée (BIC / LMNP / LMP).

Héritage anticipé

Transmission réalisée du vivant du donateur, souvent sous forme de donation-partage, permettant d’anticiper la succession et d’éviter les conflits familiaux.
Elle permet également de profiter des abattements renouvelables tous les 15 ans.

Habilité à conseiller (IAS / IOBSP / CIF)

Statut réglementé permettant à un professionnel d’exercer une activité de conseil ou d’intermédiation financière, comme nous, par exemple, chez Revest Capital.
Exemples :

• IAS → Intermédiaire en Assurance,
• IOBSP → Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement,
• CIF → Conseiller en Investissements Financiers.
  💡 Ces statuts sont encadrés par l’ACPR et l’AMF, et garantissent la protection du consommateur.

I

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Impôt annuel sur la valeur nette du patrimoine immobilier détenu au 1er janvier, lorsque celle-ci dépasse 1,3 million d’euros.
Il remplace l’ISF depuis 2018 et ne concerne que les actifs immobiliers non professionnels, après déduction des dettes afférentes.
💡 Certains placements (SCPI, SCI, usufruit, nue-propriété) ont des traitements spécifiques en matière d’IFI.

Investissement

Action d’engager un capital dans le but de générer un revenu ou une plus-value à moyen ou long terme.
Il peut être :

• *immobilier (locatif, SCPI, LMNP…),
• *financier (actions, obligations, fonds, assurance-vie…),
• *professionnel (entreprise, fonds de commerce…).
  Une stratégie patrimoniale équilibrée repose sur la diversification et la maîtrise du risque.

Immobilier locatif

Acquisition d’un bien immobilier destiné à la location afin de percevoir des revenus réguliers (loyers) et de valoriser le capital sur le long terme.
Il peut être meublé (LMNP/LMP) ou nu, avec des régimes fiscaux spécifiques selon la nature du bail et du dispositif (Pinel, Denormandie, Malraux…).

Intérêts d’emprunt

Somme versée à un prêteur (banque, organisme financier) en contrepartie de la mise à disposition d’un capital.
Les intérêts d’un prêt immobilier peuvent être déductibles des revenus fonciers dans certains régimes fiscaux (réel notamment).
Ils constituent le coût principal du financement.

Indexation

Mécanisme permettant d’ajuster la valeur d’un loyer, d’un revenu ou d’un placement selon un indice de référence (comme l’IRL, ICC ou INSEE).
Objectif : préserver le pouvoir d’achat ou la rentabilité face à l’inflation.

Ingénierie patrimoniale

Approche globale et technique de la structuration du patrimoine, combinant des compétences juridiques, fiscales, financières et civiles.
Elle vise à optimiser la rentabilité, la transmission, la fiscalité et la protection du patrimoine.
💡 Elle implique souvent une collaboration entre notaire, avocat fiscaliste, expert-comptable et conseiller patrimonial.

Impôt sur le revenu (IR)

Prélèvement annuel sur les revenus des personnes physiques.
Les revenus sont classés par catégories fiscales (salaires, BIC, BNC, fonciers, capitaux mobiliers…) et imposés après abattements, déductions ou réductions d’impôt selon la situation du contribuable.

Impôt sur les sociétés (IS)

Impôt sur le bénéfice réalisé par les personnes morales (sociétés).
Le taux normal est d’environ 25 % (taux réduit possible sous conditions).
Certaines structures patrimoniales (SCI à l’IS, holdings) y ont recours pour capitaliser les revenus sans imposition immédiate des associés.

Indice de référence des loyers (IRL)

Indice publié trimestriellement par l’INSEE servant de base de calcul à la révision annuelle des loyers d’habitation.
Il suit l’évolution du coût de la vie, dans la limite des règles d’encadrement des loyers en vigueur.

Investisseur averti / non averti

Distinction réglementaire en matière de distribution de produits financiers :

• Un investisseur averti dispose d’une expérience et de connaissances suffisantes pour comprendre les risques ;
• Un investisseur non averti bénéficie d’une protection renforcée et de conseils adaptés à son profil.
  💡 Cette distinction est essentielle pour la conformité des statuts CIF, IAS, IOBSP.

Intéressement

Mécanisme d’épargne salariale facultatif permettant aux salariés de percevoir une prime liée aux performances de l’entreprise.
Il offre des avantages fiscaux et sociaux, notamment s’il est versé sur un plan d’épargne entreprise (PEE).

Indivision

Situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, sans division matérielle.
Chaque indivisaire détient une quote-part.
L’indivision peut être subie (succession) ou choisie (achat en commun).
Elle nécessite une gestion concertée, parfois encadrée par une convention d’indivision.

ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune)

Ancien impôt supprimé en 2018 et remplacé par l’IFI.
Il portait sur l’ensemble du patrimoine, mobilier et immobilier, au-delà d’un certain seuil.
Encore cité à titre historique dans de nombreux montages patrimoniaux antérieurs à 2018.

Investissement responsable (ISR)

Stratégie d’investissement intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans la sélection et la gestion des actifs.
Objectif : concilier performance économique et impact durable.

Intérêt composé

Principe selon lequel les intérêts produits par un placement génèrent à leur tour des intérêts.
C’est le moteur de la capitalisation à long terme — clé de la croissance du patrimoine.

Intuitu personae

Expression juridique signifiant qu’un contrat est conclu en considération de la personne.
Très courant en gestion de patrimoine (mandat de gestion, SCI, contrat de prêt familial, etc.), car la confiance et la qualification du cocontractant sont déterminantes.

Immeuble de rapport

Bien immobilier comportant plusieurs logements ou locaux loués, acquis dans le but de générer des revenus locatifs récurrents.
C’est une stratégie classique d’investissement patrimonial axée sur le rendement et la capitalisation.

Inaliénabilité

Clause ou disposition empêchant la vente ou la cession d’un bien pendant une certaine période.
Souvent utilisée dans les donations ou successions pour protéger les héritiers ou maintenir le patrimoine familial.

Inflation

Hausse généralisée et durable des prix.
Elle diminue la valeur réelle de la monnaie mais avantage les investisseurs endettés (valeur du remboursement fixée alors que la monnaie perd de sa valeur).
C’est un paramètre clé de toute stratégie patrimoniale à long terme.

L

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Statut fiscal permettant de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux, notamment la déduction des amortissements sur le bien et le mobilier.
Le statut s’applique si les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an ou ne dépassent pas 50 % des revenus globaux du foyer.

LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Statut fiscal du loueur en meublé lorsque les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus du foyer fiscal.
Permet une imputation des déficits sur le revenu global et une exonération d’IFI sous conditions.
Souvent utilisé pour optimiser la transmission ou préparer la retraite.

Location nue

Location d’un logement non meublé, relevant du régime des revenus fonciers.
Elle peut être imposée au micro-foncier (abattement de 30 %) ou au régime réel, permettant la déduction des charges et intérêts d’emprunt.
Moins flexible qu’un meublé, mais souvent plus stable fiscalement.

Liquidité

Capacité d’un actif à être converti rapidement en argent liquide sans perte significative de valeur.
Un placement est dit liquide (livret, assurance-vie) ou non liquide (immobilier, parts de SCI).
La liquidité est un critère central dans la gestion du patrimoine, au même titre que la rentabilité et le risque.

Levée d’option (ou d’achat)

Acte par lequel une personne confirme sa volonté d’acquérir un bien à des conditions préalablement fixées, notamment dans le cadre d’une promesse de vente ou d’un crédit-bail.
C’est le passage du droit à l’action.

Levée de fonds

Opération consistant à faire entrer de nouveaux investisseurs dans une société, en échange de capitaux.
Utilisée pour financer la croissance, l’innovation ou la diversification.
Peut s’appliquer à l’investissement immobilier (club deal, SCI, holding patrimoniale, etc.).

Levier financier (effet de levier)

Principe selon lequel l’investisseur utilise l’endettement pour accroître la rentabilité de son capital.
L’immobilier en est l’exemple typique : un emprunt permet de financer un actif dont la rentabilité dépasse le coût du crédit.

Libéralité

Acte par lequel une personne transmet un bien ou un droit sans contrepartie (donation ou legs).
Encadrée par le Code civil, elle doit respecter la réserve héréditaire et la quotité disponible.
C’est un outil essentiel de la transmission patrimoniale.

Location meublée

Location d’un bien comportant tous les équipements nécessaires à la vie quotidienne.
Soumise au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), elle permet une fiscalité plus souple que la location nue.
Peut être de courte durée (Airbnb) ou longue durée (résidence principale).

Liquidation de succession

Étape juridique consistant à déterminer les droits de chaque héritier après un décès, en fonction du patrimoine du défunt et des dispositions prises (donations, testament, régime matrimonial).
Elle peut nécessiter un notaire lorsque des biens immobiliers sont concernés.

Locatif (investissement locatif)

Acquisition d’un bien immobilier dans le but de le louer pour générer des revenus réguliers et bénéficier d’un effet de levier fiscal et financier.
Peut s’inscrire dans un dispositif fiscal incitatif (Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard…).

Loi Malraux

Dispositif fiscal destiné à encourager la restauration d’immeubles anciens situés dans des zones protégées.
Permet une réduction d’impôt jusqu’à 30 % du montant des travaux éligibles, sous certaines conditions (location nue, durée minimale…).

Loi Pinel / Pinel Plus

Dispositif de défiscalisation immobilière pour les logements neufs ou réhabilités mis en location.
Permet une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’acquisition selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
Conditions : zones éligibles, loyers plafonnés, ressources des locataires limitées.

Loi Denormandie

Dispositif fiscal équivalent au Pinel, mais pour les logements anciens rénovés situés dans certaines villes moyennes.
Objectif : encourager la rénovation du centre-ville ancien.
Réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location, sous conditions de travaux et de localisation.

Loi MURCEF

Loi du 11 décembre 2001 encadrant les activités d’intermédiation bancaire et la transparence des relations financières.
Elle impose notamment un mandat écrit entre le client et l’intermédiaire (IOBSP, CIF, IAS) avant toute perception d’honoraires.
💡 Indispensable dans la conformité des activités de courtier ou de conseil en financement.

Loyers plafonnés

Montants maximums de loyer fixés par la réglementation dans certains dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie, etc.), afin d’assurer la mixité sociale et la modération des prix du marché.

Location saisonnière

Location meublée de courte durée, souvent à la semaine ou au mois, pour une clientèle de passage.
Soumise à une réglementation spécifique (déclaration en mairie, plafond de jours, autorisation dans certaines villes).

M

Mandat

Acte juridique par lequel une personne (le mandant) donne pouvoir à une autre (le mandataire) d’agir en son nom pour accomplir un ou plusieurs actes déterminés.
En gestion de patrimoine, le mandat peut concerner :

• *la recherche de biens,

• *la gestion locative,

• *la recherche de financement, comme avec Revest Capital

• *la gestion financière (mandat de gestion).
  💡 Le mandat doit toujours être écrit, daté, signé et limité dans le temps, conformément à la loi MURCEF.

Marché immobilier

Ensemble des transactions de biens immobiliers (achat, vente, location) sur un territoire donné.
Son évolution dépend de nombreux facteurs : taux d’intérêt, démographie, fiscalité, pouvoir d’achat et offre de logement.
C’est un indicateur clé pour tout investissement patrimonial.

Marché financier

Espace où s’échangent des titres financiers (actions, obligations, fonds…).
Les marchés permettent aux entreprises de se financer et aux investisseurs de diversifier leurs placements.
Ils se divisent en marché primaire (émission) et secondaire (échange entre investisseurs).

Maison de famille

Bien immobilier souvent détenu en indivision ou au sein d’une SCI familiale, destiné à la transmission intergénérationnelle.
Elle soulève des questions patrimoniales spécifiques : partage, occupation, entretien, et fiscalité successorale.

Mainlevée

Acte par lequel un créancier renonce à une sûreté (hypothèque, gage, nantissement) lorsque la dette est remboursée.
Indispensable à la revente d’un bien immobilier financé à crédit.

Marché locatif

Partie du marché immobilier concernant la mise en location des biens.
Il est analysé selon les zones géographiques, niveaux de loyers, taux de vacance et demande locative.
Outil essentiel pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif.

Marge brute / marge nette

Indicateurs de rentabilité d’une opération immobilière ou financière :

• Marge brute = revenus – coûts directs.

• Marge nette = revenus – (coûts directs + charges + fiscalité).
  Utilisés dans l’évaluation d’un projet de rénovation, de promotion ou de location meublée.

Marchand de biens

Professionnel qui achète des biens immobiliers pour les revendre avec bénéfice après rénovation ou division.
Activité commerciale, soumise à la TVA et à l’impôt sur les sociétés.
Réglementée (inscription au RCS, garantie financière, responsabilité décennale, etc.).

Médiation

Procédure amiable permettant de résoudre un litige entre un client et un professionnel (CIF, IOBSP, courtier, etc.).
Chaque professionnel de la gestion de patrimoine doit désigner un médiateur agréé conformément à la réglementation.

Meublé (logement meublé)

Logement équipé d’un mobilier suffisant pour y vivre normalement (liste définie par décret).
Peut être loué en bail d’habitation principale, saisonnière, ou résidence gérée.
Soumis au régime fiscal des BIC.

Monosupport / Multisupport (Assurance-vie)

• Contrat monosupport : investi uniquement en fonds euros, à capital garanti.

• Contrat multisupport : combine fonds euros et unités de compte (UC), permettant une diversification et un potentiel de rendement supérieur, mais avec un risque en capital.

Montage patrimonial

Organisation juridique et financière du patrimoine visant à optimiser la fiscalité, la protection et la transmission.
Exemples :

• SCI à l’IS pour capitaliser,

• démembrement pour transmettre,

• holding patrimoniale pour centraliser les actifs.
  💡 Tout montage doit rester conforme à la législation et répondre à un objectif économique réel.

Mutuelle (ou complémentaire santé)

Organisme à but non lucratif assurant la prise en charge partielle ou totale des frais de santé non remboursés par la Sécurité sociale.
Peut être individuelle ou d’entreprise, et faire partie intégrante de la protection sociale du patrimoine personnel.

Mutation (immobilière)

Transfert de propriété d’un bien immobilier (vente, donation, succession).
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont perçus par l’État et les collectivités lors d’une transaction.

Monument Historique

Dispositif fiscal réservé aux biens classés ou inscrits au titre des monuments historiques.
Permet la déduction intégrale des travaux du revenu global, sous conditions.
Souvent réservé aux investisseurs à forte fiscalité, combinant valorisation patrimoniale et avantage fiscal.

Mandat de gestion

Contrat par lequel un investisseur confie à un professionnel (gestionnaire, société de gestion, conseiller en patrimoine) la gestion de ses actifs financiers ou immobiliers.
Le mandataire agit dans le cadre d’une mission de moyens, non de résultat.

Marché secondaire (SCPI / OPCI)

Marché où s’échangent des parts de placements collectifs immobiliers (SCPI, OPCI).
La liquidité dépend de l’offre et de la demande.
Utile pour réévaluer la valeur de revente ou gérer la transmission des parts.

MIF 2 (Directive européenne sur les marchés d’instruments financiers)

Réglementation européenne encadrant la distribution et la transparence des produits financiers.
Elle impose aux conseillers (CIF, banques, assureurs) des obligations d’information, de traçabilité et de profilage client.

N

Nantissement

Acte par lequel un débiteur remet un bien en garantie d’une dette, sans en perdre la propriété.
En gestion de patrimoine, il s’applique notamment à :

• *un contrat d’assurance-vie,
• *un portefeuille de titres,
• *ou un fonds de commerce.

💡 Le nantissement permet au créancier d’être remboursé en priorité en cas de défaillance du débiteur, sans passer par une hypothèque.

Nue-propriété

Droit de propriété dépouillé de l’usufruit : le nu-propriétaire détient le bien, mais ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les revenus.
Utilisé dans les stratégies de démembrement, notamment pour :

• *préparer une transmission patrimoniale à moindre coût,
• *ou optimiser la fiscalité de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

💡 À l’extinction de l’usufruit (souvent au décès de l’usufruitier), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété.

Nantir / être nanti

Terme juridique désignant l’action de donner (ou de détenir) un bien en nantissement.
Exemple : une banque peut être nantie sur un contrat d’assurance-vie ou un portefeuille titres en garantie d’un prêt.

Net vendeur

Montant réellement perçu par le vendeur d’un bien immobilier, hors frais d’agence et droits de mutation.
Prix net vendeur = prix affiché – commission d’agence.

💡 C’est la base de négociation entre vendeur et acquéreur, avant ajout des frais annexes (notaire, garantie, financement…).

Notation financière

Évaluation de la solidité et du risque de crédit d’un émetteur (État, entreprise, collectivité) ou d’un instrument financier (obligation, fonds).
Attribuée par des agences spécialisées (Moody’s, S&P, Fitch).
Elle guide les investisseurs dans leurs décisions d’allocation d’actifs et d’exposition au risque.

Nue-propriété temporaire

Montage patrimonial où un investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien pour une durée déterminée (souvent 10 à 20 ans), l’usufruit étant détenu par un bailleur institutionnel.
À l’issue du démembrement, il récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Avantages :

• *prix d’achat décoté,
• *absence de fiscalité locative,
• *capitalisation à long terme.

Nantissement d’assurance-vie

Garantie fréquemment utilisée dans le cadre d’un crédit patrimonial.
L’investisseur conserve la gestion de son contrat, mais la banque devient bénéficiaire en cas de non-remboursement.
💡 Solution souple permettant de mobiliser un actif sans le racheter.

Nomination de bénéficiaire (assurance-vie)

Désignation de la ou des personnes qui percevront les capitaux du contrat au décès de l’assuré.
La clause bénéficiaire peut être libre, standard ou sur mesure, selon les objectifs de transmission.
💡 Un outil essentiel pour la planification successorale.

Négociation immobilière

Processus d’échange entre acheteur et vendeur visant à fixer le prix de vente définitif d’un bien.
Elle repose sur :

• *l’analyse du marché local,
• *la valeur du bien,
• *et la stratégie de mise en avant du patrimoine.
  *compétence clé pour tout investisseur averti.

Notaire

Officier public garantissant l’authenticité et la sécurité juridique des actes patrimoniaux :

• *ventes immobilières,
• *donations, successions,
• *constitutions de SCI, etc.

💡 Interlocuteur incontournable de la gestion patrimoniale, le notaire assure également le conseil en transmission et la conservation des actes.

Nue-propriété de parts (SCPI / SCI)

Stratégie consistant à acquérir uniquement la nue-propriété de parts de sociétés immobilières.
L’investisseur ne perçoit pas de revenus pendant la période de démembrement, mais bénéficie :

• *d’un prix d’achat décoté,
• *d’une absence d’imposition sur les loyers,
• *et d’une reconstitution automatique de la pleine propriété à terme.
•  

O

Obligation

Titre de créance représentant un prêt consenti par un investisseur à un émetteur (État, entreprise, collectivité).
En contrepartie, l’émetteur verse un coupon (intérêt) et rembourse le capital à l’échéance.

Types d’obligations :

• *Obligation d’État (OAT, Bund, etc.)
• *Obligation d’entreprise (corporate)
• *Obligation convertible, à taux variable, à haut rendement (high yield)

💡 Instrument de diversification et de stabilisation dans un portefeuille patrimonial.

OBO (Owner Buy-Out)

Montage patrimonial et financier permettant à un chef d’entreprise de se racheter à lui-même tout ou partie de sa société, via une société holding qu’il contrôle.

Objectifs principaux :

• *sécuriser une partie de son patrimoine professionnel en transformant des titres en liquidités,

• *préparer la transmission de l’entreprise,

• *optimiser la fiscalité sur la cession et les dividendes,

• *maintenir le contrôle opérationnel de la société.

Fonctionnement :

1. Création d’une holding par le dirigeant, souvent financée par un prêt bancaire.

2. Cette holding rachète les titres de la société d’exploitation détenus par le dirigeant.

3. Les dividendes futurs servent au remboursement du financement.

💡 L’OBO combine ingénierie juridique, fiscalité, financement et stratégie patrimoniale.
Il doit être structuré avec rigueur pour éviter tout abus de droit ou requalification fiscale.

Obligation réelle environnementale (ORE)

Engagement volontaire du propriétaire d’un bien immobilier à préserver la biodiversité ou l’environnement sur son terrain.
Inscrite dans un acte notarié, elle suit le bien en cas de cession.
Outil croissant en patrimoine rural et forestier, alliant valeur écologique et responsabilité sociale.

Objet social (société)

Définition légale de l’activité principale d’une société (SCI, holding, SARL, SAS…).
Il détermine l’étendue de ses pouvoirs et encadre les décisions du gérant.
💡 En gestion patrimoniale, un objet social trop restreint peut limiter les opérations ; un objet trop large peut exposer à un risque fiscal ou juridique.

Offre d’achat

Engagement écrit par lequel un acquéreur propose d’acheter un bien immobilier à un prix déterminé.
Elle devient contraignante dès son acceptation par le vendeur.
💡 Première étape juridique avant la signature du compromis de vente.

Offre de prêt (immobilier)

Document émis par une banque récapitulant les conditions du crédit (montant, taux, durée, garanties, assurance).
L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant acceptation (loi Scrivener).
💡 L’offre de prêt signée est un engagement ferme, sous réserve de la levée des conditions suspensives.

Opacité fiscale

Situation où un montage ou un véhicule d’investissement ne permet pas d’identifier clairement le bénéficiaire ou la base imposable.
Les autorités fiscales renforcent les obligations de transparence (LBA/FT, registre des bénéficiaires effectifs).
💡 À éviter en ingénierie patrimoniale : la transparence juridique et fiscale reste un gage de sécurité.

Opération de défiscalisation

Investissement conçu pour réduire l’imposition grâce à un dispositif fiscal (Pinel, Malraux, LMNP, Girardin, Monuments Historiques…).
Ces opérations doivent être fondées sur :

• *un marché locatif réel,
• *un objectif patrimonial durable,
• *et non sur la seule économie d’impôt.

💡 L’efficacité dépend de la cohérence entre la stratégie patrimoniale et la fiscalité personnelle.

Opérateur immobilier

Professionnel qui conçoit, développe et commercialise des programmes immobiliers :

• *promoteur,
• *aménageur,
• *marchand de biens.

Intervenant central dans la chaîne de valeur immobilière, soumis à de fortes obligations légales et financières.

OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier)

Fonds d’investissement immobilier permettant de détenir indirectement des actifs immobiliers et financiers.
Plus liquide que la SCPI, il combine :

• *immobilier physique (bureaux, commerces, logements),
• *valeurs mobilières,
• *et trésorerie.

💡 Convient aux investisseurs recherchant diversification et souplesse de gestion dans un cadre réglementé.

OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières)

Fonds regroupant l’épargne de plusieurs investisseurs pour être placée sur les marchés financiers.
Deux grandes familles :

• *SICAV (Société d’investissement à capital variable),
• *FCP (Fonds commun de placement).

💡 Instrument clé pour une gestion financière diversifiée et déléguée, sous la supervision de l’AMF.

Optimisation patrimoniale

Démarche globale visant à améliorer la performance, la fiscalité et la transmission d’un patrimoine.
Elle peut s’appuyer sur :

• *la structuration juridique (SCI, holding, démembrement),
• *la diversification financière,
• *et la planification successorale.

💡 L’optimisation doit rester conforme à la législation et justifiée par un objectif économique réel, pour éviter tout risque d’abus de droit.

Option fiscale

Choix offert au contribuable entre plusieurs régimes d’imposition (micro, réel, IR, IS…).
Exemples :

• *LMNP réel ou micro-BIC,
• *SCI à l’IR ou à l’IS,
• *régime des plus-values immobilières ou professionnelles.

💡 Une bonne option fiscale se décide en fonction de la durée de détention, des revenus et de la stratégie patrimoniale globale.

Ordre (marché financier)

Instruction donnée à un intermédiaire (banque, courtier) pour acheter ou vendre un instrument financier.
Types d’ordres :

• *au marché,
• *à cours limité,
• *à seuil ou à plage de déclenchement.

💡 La maîtrise du type d’ordre est essentielle pour optimiser la gestion des placements boursiers.

P

Patrimoine

Ensemble des biens, droits et obligations appartenant à une personne physique ou morale.
Il se compose de deux grandes catégories :

• *patrimoine privé : biens personnels, immobiliers, financiers, art, etc.
• *patrimoine professionnel : parts sociales, fonds de commerce, titres d’entreprise, etc.

💡 La gestion patrimoniale vise à protéger, valoriser et transmettre ce patrimoine dans un cadre juridique et fiscal optimisé.

Patrimoine professionnel

Biens affectés à une activité économique : entreprise individuelle, parts de société, immobilier professionnel, etc.
Il fait l’objet de règles spécifiques en matière de responsabilité, fiscalité et transmission (pacte Dutreil, OBO, donation-partage).

💡 Une bonne séparation entre patrimoine professionnel et personnel est essentielle à la protection de l’entrepreneur.

Pacte Dutreil

Dispositif fiscal permettant de transmettre une entreprise familiale (donation ou succession) avec une exonération de 75 % sur la valeur des titres.
Conditions :

• *engagement collectif de conservation,
• *poursuite de l’activité,
• *direction effective par un signataire.

💡 Outil clé de la transmission d’entreprise dans une approche patrimoniale intergénérationnelle.

Pacte d’associés (ou d’actionnaires)

Contrat entre associés fixant les règles de fonctionnement, de gouvernance et de transmission des titres.
Il complète les statuts d’une société et peut prévoir :

• *droit de préemption,
• *clauses de sortie,
• *obligations de cession,
• *protection du contrôle familial.

💡 Indispensable en holding patrimoniale ou SCI familiale pour assurer stabilité et cohérence stratégique.

Paradis fiscal

Territoire offrant une fiscalité faible ou nulle, et une confidentialité accrue sur les avoirs.
Sujets à la réglementation internationale (OCDE, Union européenne) pour lutter contre la fraude et le blanchiment.
💡 Les montages impliquant ces juridictions doivent rester conformes aux règles de transparence et à la substance économique réelle.

Passif patrimonial

Ensemble des dettes et engagements financiers d’un patrimoine : emprunts, crédits, cautionnements, impôts différés, etc.
Sa gestion vise à équilibrer le levier financier et à préserver la solvabilité globale du patrimoine.

💡 Une analyse patrimoniale complète tient compte des actifs et du passif pour mesurer la valeur nette réelle.

PEA (Plan d’Épargne en Actions)

Produit d’épargne réglementé permettant d’investir en actions européennes tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse après 5 ans.
Deux formes :

• *PEA classique, plafonné à 150 000 € (hors plus-values),
• *PEA-PME, dédié aux entreprises non cotées et aux PME/ETI.

💡 Outil efficace pour capitaliser à long terme tout en optimisant la fiscalité sur les revenus financiers.

PER (Plan d’Épargne Retraite)

Produit d’épargne individuel ou collectif visant à constituer un capital pour la retraite.
Versements déductibles du revenu imposable (dans certaines limites).
Sortie possible :

• *en capital,
• *en rente viagère,
• *ou en combinaison des deux.

💡 Le PER s’intègre dans la stratégie de préparation de la retraite et d’optimisation fiscale annuelle.

Placement financier

Investissement dans un produit financier (livret, assurance-vie, actions, obligations, fonds, SCPI…).
L’objectif est de faire fructifier le capital en fonction du couple rendement / risque / liquidité.
💡 Chaque placement doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale et respecter le profil de risque de l’investisseur.

Plus-value

Gain réalisé lors de la revente d’un actif à un prix supérieur à son prix d’acquisition.
Applicable à :

• *l’immobilier,
• *les valeurs mobilières,
• *les parts sociales,
• *ou les biens professionnels.

💡 Les régimes d’imposition diffèrent selon la nature de l’actif (IR, PFU, abattements pour durée de détention…).

Plus-value immobilière

Différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition corrigé d’un bien immobilier.
Soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), avec abattements pour durée de détention.
💡 Exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Portefeuille (financier)

Ensemble des placements détenus par un investisseur : actions, obligations, fonds, produits structurés, etc.
La gestion de portefeuille peut être :

• *libre (par l’investisseur),
• *conseillée,
• *ou sous mandat.

💡 Sa construction repose sur la diversification, la liquidité et la cohérence avec les objectifs patrimoniaux.

Prêt in fine

Crédit dont le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance, les intérêts étant versés périodiquement.
Souvent adossé à un placement de garantie (assurance-vie, portefeuille titres).
💡 Outil intéressant pour optimiser la fiscalité des revenus fonciers et préserver la capacité d’épargne pendant la durée du prêt.

Prêt relais

Financement temporaire destiné à acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien.
Il couvre généralement 60 à 80 % de la valeur du bien à vendre et se rembourse dès la vente réalisée.
💡 Instrument de souplesse financière dans une stratégie de mobilité ou de réinvestissement patrimonial.

Procuration

Acte par lequel une personne autorise une autre à agir en son nom pour des actes juridiques précis.
En gestion patrimoniale, elle peut concerner la signature d’actes bancaires, notariés ou fiscaux.
💡 La procuration doit être écrite, datée et signée, et peut être limitée dans le temps ou dans son objet.

Provision

Montant comptabilisé pour anticiper une charge future probable (travaux, impôts, sinistres, etc.).
Elle permet de lisser les résultats et de préparer les obligations à venir.
💡 Les provisions doivent être justifiées, prudentes et cohérentes avec la situation économique du patrimoine.

Pleine propriété

Droit complet sur un bien : usus (usage), fructus (revenus) et abusus (disposition).
Résulte souvent de la réunion d’un démembrement (usufruit + nue-propriété).
💡 Base de référence pour la valorisation et la transmission d’un actif immobilier ou financier.

Quittance de loyer

Document remis par le propriétaire ou le gestionnaire au locataire attestant du paiement du loyer et des charges.
💡 Utile pour constituer un historique de paiement et pour certaines démarches administratives ou fiscales.

Quotité d’assurance

Proportion de garantie ou de couverture souscrite dans un contrat d’assurance (vie, emprunteur, habitation).
Exemple : une quotité de 100 % couvre l’intégralité du capital assuré.
💡 Important pour adapter la protection du patrimoine aux besoins réels de l’investisseur ou du ménage.

Quote-part

Part d’un bien, d’un actif ou d’une charge attribuée à une personne dans le cadre :

• *d’une indivision,

• *d’une SCI,

• *d’un budget commun.
  💡 Permet de calculer la contribution ou la part de chacun dans la gestion patrimoniale.

R

Rachat (assurance-vie)

Opération par laquelle le souscripteur retire tout ou partie de son capital d’un contrat d’assurance-vie.
Deux formes :

• *rachat partiel, qui laisse le contrat ouvert,

• *rachat total, qui met fin au contrat.

💡 Les gains retirés sont soumis à l’impôt (PFU ou barème IR) et aux prélèvements sociaux, avec abattement après 8 ans.
Outil de gestion de la liquidité patrimoniale.

Rachat de crédit

Opération financière consistant à regrouper plusieurs emprunts en un seul, avec une durée allongée et un taux révisé.
Objectifs :

• réduire les mensualités,

• optimiser le taux d’endettement,

• simplifier la gestion budgétaire.

💡 À étudier attentivement : le coût total du crédit peut augmenter malgré la baisse des mensualités.

Rachat de parts sociales

Acquisition par un associé ou un tiers des parts détenues dans une société (SCI, SARL, holding…).
Permet de réorganiser le capital, préparer une transmission ou séparer des associés.
💡 Acte encadré par les statuts et soumis à des droits d’enregistrement.

Régime fiscal

Ensemble des règles d’imposition applicables à une activité ou un investissement.
Exemples :

• *Micro-foncier / réel pour la location nue,

• *Micro-BIC / réel pour la location meublée,

• *IR / IS pour une SCI.

💡 Le choix du régime a un impact direct sur la rentabilité nette et la fiscalité à long terme.

Régime matrimonial

Cadre juridique qui régit la gestion et le partage des biens au sein d’un couple marié.
Principaux régimes :

• *communauté réduite aux acquêts,

• *séparation de biens,

• *participation aux acquêts,

• *communauté universelle.

💡 Le choix du régime influence la protection du conjoint, la transmission du patrimoine et la responsabilité financière.

Rendement

Indicateur de performance d’un investissement, exprimé en pourcentage du capital investi.
Formule :

Rendement = (Revenus annuels / Montant investi) × 100

💡 À distinguer du taux de rentabilité interne (TRI), qui intègre la durée et les flux futurs.
Critère central en analyse financière et immobilière.

Rente viagère

Revenu périodique versé à une personne jusqu’à son décès, en contrepartie du transfert d’un capital ou d’un bien.
Utilisée dans :

• les contrats de PER ou assurance-vie,

• les ventes en viager,

• certaines stratégies successorales.

💡 Offre sécurité et prévisibilité des revenus, au prix de la perte de la disponibilité du capital.

Réseau bancaire

Ensemble des établissements de crédit habilités à proposer des solutions de financement et de placement.
Rôle clé dans la structuration du patrimoine financier (crédit, assurance-vie, gestion sous mandat).
💡 L’investisseur averti compare les conditions, frais et garanties avant tout engagement.

Résidence principale

Logement occupé à titre habituel et effectif par le contribuable et sa famille.
Avantages fiscaux :

• *exonération totale de plus-value à la revente,

• *conditions de financement privilégiées,

• *exonération partielle d’IFI dans certains cas.

💡 Sa valorisation et son financement s’intègrent dans une stratégie patrimoniale globale, bien qu’elle ne génère pas de revenus.

Résidence secondaire

Bien immobilier détenu pour un usage de loisirs ou ponctuel, distinct de la résidence principale.
Soumise à :

• taxe d’habitation spécifique,

• imposition sur la plus-value à la revente,

• fiscalité sur les loyers saisonniers si louée.

💡 Peut être intégrée dans une stratégie de diversification patrimoniale ou de préparation de retraite.

Résidence de services

Bien immobilier intégré dans une structure gérée (résidence étudiante, EHPAD, tourisme, affaires).
Le propriétaire signe un bail commercial avec l’exploitant et perçoit un loyer garanti.
Soumis au régime des BIC (meublé professionnel ou non).

💡 Outil de revenus réguliers et délégués, souvent associé à des dispositifs fiscaux (LMNP, Censi-Bouvard…).

Responsabilité civile (RC)

Obligation de réparer les dommages causés à autrui, volontairement ou non.
En gestion de patrimoine, elle s’applique :

• au particulier (RC vie privée),

• au chef d’entreprise,

• à l’investisseur (RC professionnelle, RC d’associé…).

💡 Une assurance RC adaptée protège efficacement le patrimoine personnel contre les risques juridiques et financiers.

Requalification fiscale

Décision de l’administration consistant à modifier la nature juridique ou fiscale d’une opération (ex : requalifier une activité civile en commerciale).
Peut entraîner des redressements, pénalités et intérêts de retard.
💡 L’ingénierie patrimoniale doit toujours reposer sur une motivation économique réelle et une documentation solide.

Réméré (vente à réméré)

Vente d’un bien assortie d’une option de rachat au profit du vendeur dans un délai convenu (6 mois à 5 ans).
Utilisée pour obtenir des liquidités immédiates tout en conservant la possibilité de récupérer le bien.
💡 Outil rare et spécifique, souvent réservé aux situations patrimoniales complexes ou de besoin de trésorerie urgente.

Rentabilité locative

Mesure la performance d’un investissement immobilier en location.
Formule simple :

Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100

💡 Pour une vision plus juste, on calcule la rentabilité nette, tenant compte des charges, impôts et vacance locative.
Indicateur central de toute analyse d’investissement immobilier.

Risque

Probabilité qu’un investissement produise un résultat différent de celui attendu, à la hausse ou à la baisse.
Principaux types :

• *risque de marché,

• *risque de taux,

• *risque de liquidité,

• *risque de contrepartie.

💡 En gestion patrimoniale, le risque se mesure, se diversifie et se maîtrise, jamais ne s’élimine totalement.

S

SCI (Société Civile Immobilière)

Structure juridique permettant la détention collective d’un bien immobilier.
Elle facilite la gestion, la transmission et parfois l’optimisation fiscale du patrimoine immobilier.

Deux régimes possibles :

• *SCI à l’IR : transparence fiscale, les revenus sont imposés chez les associés.
• *SCI à l’IS : capitalisation accrue, mais fiscalité sur les plus-values.

💡 Outil incontournable en stratégie patrimoniale familiale, souvent combiné à un pacte d’associés et un démembrement de parts.

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Véhicule collectif d’investissement immobilier (« pierre-papier ») permettant d’acquérir des parts donnant droit à des revenus locatifs.
Types de SCPI :

• *de rendement (bureaux, commerces),
• *fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier),
• *de plus-value (valorisation long terme).

💡 Produit idéal pour diversifier son patrimoine immobilier sans gestion directe, accessible dès quelques centaines d’euros.

Séparation de biens

Régime matrimonial dans lequel chaque époux conserve la propriété exclusive de ses biens personnels.
En cas de divorce ou décès, aucune mise en commun n’existe.

💡 Régime privilégié pour les entrepreneurs ou les patrimoines déséquilibrés, car il protège le conjoint non impliqué dans l’activité.

Société holding

Société dont l’objet est la détention et la gestion de participations dans d’autres sociétés.
Outil de structuration patrimoniale et fiscale permettant :

• *la centralisation des dividendes,
• *la remontée de cash via le régime mère-fille,
• *la préparation d’une transmission d’entreprise (OBO, Dutreil).

💡 Véritable outil d’ingénierie patrimoniale, la holding permet de piloter et optimiser la détention d’actifs professionnels ou financiers.

Société civile patrimoniale

Variante de la SCI utilisée pour détenir plusieurs types d’actifs : immobiliers, financiers, parts de société, art…
💡 Structure souple pour centraliser et transmettre un patrimoine familial, souvent intergénérationnel.

Succession

Transmission du patrimoine d’une personne décédée à ses héritiers.
Elle entraîne :

• *l’ouverture d’une déclaration de succession,
• *le calcul des droits de succession,
• *le partage des biens selon la réserve héréditaire et la quotité disponible.

💡 La planification successorale (donations, assurance-vie, démembrement) permet de réduire la fiscalité et préserver l’équité familiale.

Surplus de trésorerie

Capitaux disponibles non nécessaires au fonctionnement courant d’une entreprise ou d’un foyer.
Peuvent être placés via :

• *des comptes à terme,
• *des assurances-vie,
• *des placements de trésorerie d’entreprise (OPCVM court terme, contrats de capitalisation).

💡 Leur gestion relève d’une stratégie de rendement sécurisé à court ou moyen terme.

Sûreté (réelle ou personnelle)

Garantie donnée à un créancier pour sécuriser le remboursement d’une dette.
Deux catégories :

• *Sûreté réelle : hypothèque, nantissement, gage.
• *Sûreté personnelle : caution, aval.

💡 Outil clé dans le financement patrimonial, encadré par le Code civil.

Sortie en capital / en rente

Modes de perception des fonds à l’échéance d’un PER ou d’une assurance-vie :

• *Sortie en capital : perception d’un montant unique ou fractionné.
• *Sortie en rente : versements périodiques à vie.

💡 Le choix dépend des besoins de liquidité et de la stratégie successorale.

Souscription

Acte par lequel un investisseur adhère à un produit financier ou immobilier (contrat, part, action, obligation).
Elle entraîne des obligations contractuelles et des droits économiques.
💡 L’investisseur doit toujours lire le document d’information clé (DIC ou DICI) avant souscription.

Société de gestion

Entreprise agréée par l’AMF chargée d’administrer et de gérer des fonds (SCPI, OPCI, OPCVM, FCPR…).
Elle assure la gestion active des portefeuilles dans le respect du profil de risque et de la réglementation.
💡 Partenaire essentiel pour tout investissement collectif ou gestion sous mandat.

Simulation de financement

Outil d’analyse permettant d’évaluer la faisabilité et la rentabilité d’un projet financé par emprunt.
Elle prend en compte :

• *le montant de l’investissement,

• *le taux d’intérêt,

• *la durée du crédit,

• *les frais annexes (assurance, garantie, notaire),

• *les honoraires de courtage (Honoraires de Revest Capital),
•  

• *et les revenus générés (loyers, dividendes, économies fiscales).

Objectifs :

• *déterminer la capacité d’emprunt et le taux d’endettement,

• *mesurer le cash-flow mensuel (positif ou négatif),

• *calculer le taux de rentabilité interne (TRI) ou le taux de rendement net du projet,

• *anticiper la fiscalité des revenus et de la revente.

💡 Indispensable avant tout investissement immobilier ou patrimonial à effet de levier.
Une simulation réaliste chez Revest Capital, repose sur des hypothèses prudentes et un scénario de financement cohérent avec le profil de l’investisseur.

Simulation patrimoniale

Outil d’analyse permettant de modéliser l’évolution du patrimoine selon différents scénarios (investissement, fiscalité, transmission).
💡 Base de tout audit patrimonial, elle éclaire la prise de décision sur le long terme.

Solidarité (obligation solidaire)

Clause contractuelle prévoyant que plusieurs débiteurs sont tenus du paiement intégral d’une même dette.
Très fréquente dans les emprunts immobiliers à deux.
💡 Chaque coemprunteur est responsable de la totalité du remboursement, même en cas de séparation.

Sursis d’imposition

Mécanisme fiscal permettant de différer l’imposition d’une plus-value lors d’un échange de titres ou d’une opération de restructuration (apport à une holding, fusion, etc.).
💡 Outil de gestion fiscale avancée, à manier avec précaution pour éviter une requalification.

Stock-options

Droit accordé à un dirigeant ou salarié d’acheter ultérieurement des actions de sa société à un prix fixé à l’avance.
Outil d’incitation à la performance et de construction de patrimoine professionnel.
💡 Leur fiscalité dépend de la date d’attribution et du régime social applicable.

Syndic (de copropriété)

Professionnel ou copropriétaire bénévole chargé de gérer les parties communes d’un immeuble en copropriété.
Rôles :

• *assurer l’entretien et les travaux,
• *gérer les charges et budgets,
• *représenter le syndicat des copropriétaires.

💡 Un bon syndic préserve la valeur du patrimoine immobilier collectif.

Système de retraite

Ensemble des mécanismes assurant un revenu à vie aux retraités :

• *régimes obligatoires (CNAV, ARRCO, AGIRC…),
• *régimes complémentaires,
• *épargne individuelle (PER, assurance-vie).

💡 L’anticipation du niveau de retraite est essentielle pour ajuster sa stratégie d’investissement et de capitalisation.

T

Tableau d’amortissement

Document qui détaille, échéance par échéance, la répartition du capital et des intérêts dans un prêt.
Il indique pour chaque mensualité :

• *la part de capital remboursé,
• *la part d’intérêts,
• *le capital restant dû.

💡 Outil essentiel pour suivre l’évolution d’un crédit, anticiper un rachat de prêt ou simuler un remboursement anticipé.

Taux d’endettement

Pourcentage représentant la part des charges de crédit dans les revenus mensuels d’un emprunteur.
Formule :

Taux d’endettement = (Charges / Revenus) × 100

💡 En général, il ne doit pas dépasser 35 %, sauf pour les investisseurs financer par Revest Capital,  disposant d’un reste à vivre élevé ou d’un patrimoine significatif.
Indicateur clé d’une capacité de financement maîtrisée.

Taux d’endettement différentiel

Méthode d’analyse du financement utilisée par Revest Capital pour certain profils, les banques et conseillers en gestion patrimoniale pour évaluer la capacité réelle d’un investisseur immobilier à emprunter, en tenant compte des revenus générés par le bien financé.

Contrairement au taux d’endettement classique (charges / revenus), le calcul différentiel intègre les revenus locatifs futurs et les charges de crédit associées.
Il mesure l’impact global du nouvel investissement sur la capacité d’endettement.

Chez Revest Capital, cabinet de courtage patrimonial, nous disposons de partenaires bancaires spécialisés permettant de réaliser ce type de calcul précis, afin d’évaluer au mieux l’effet du nouvel investissement sur la capacité d’endettement.

Formule simplifiée :

Taux d’endettement différentiel =
(Charges personnelles – Revenus locatifs nets) / Revenus globaux × 100

ou, plus précisément :

(Charges de crédits personnels + nouvelles mensualités – Loyers nets perçus) / Revenus globaux × 100

Taux d’intérêt

Prix payé à l’établissement prêteur en contrepartie de la mise à disposition d’un capital.
Deux formes principales :

• *taux fixe : constant sur toute la durée,
• *taux variable (ou révisable) : évolue selon un indice de référence.

💡 Le taux d’intérêt influence directement la rentabilité et le coût global du financement.

Taux de rendement interne (TRI)

Indicateur de performance qui mesure la rentabilité annuelle moyenne d’un investissement en intégrant tous les flux financiers (achats, revenus, revente).
💡 Permet de comparer plusieurs projets d’investissement avec des durées et des montants différents.

Taux nominal / Taux effectif global (TEG)

• *Taux nominal : taux d’intérêt de base d’un prêt, hors frais.
• *TEG (ou TAEG) : inclut tous les coûts du crédit (intérêts, assurance, frais de dossier, garanties).

💡 Le TEG est le seul indicateur légal de comparaison entre offres de financement.

Taxe foncière

Impôt annuel dû par le propriétaire d’un bien immobilier (bâti ou non bâti).
Calculée selon la valeur locative cadastrale et les taux votés par les collectivités locales.
💡 Charge à intégrer dans le calcul de la rentabilité locative nette.

Taxe sur la plus-value immobilière

Impôt dû lors de la vente d’un bien immobilier ayant généré un gain.
Taux : 19 % (impôt) + 17,2 % (prélèvements sociaux), avec abattements selon la durée de détention.
💡 Exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Taux d’occupation (immobilier locatif)

Indicateur mesurant la proportion du temps où un bien est loué.
Formule :

Taux d’occupation = (Nombre de mois loués / 12) × 100

💡 Plus le taux est élevé, plus la rentabilité réelle de l’investissement est sécurisée.

Taux sans risque

Rendement théorique d’un placement garanti en capital et sans volatilité, souvent basé sur les obligations d’État (OAT).
Il sert de référence pour évaluer la prime de risque d’un investissement plus exposé (actions, immobilier…).

💡 Plus le taux sans risque augmente, plus les actifs risqués doivent offrir de rendement pour rester attractifs.

Tontine

Clause ou contrat prévoyant que le dernier survivant parmi les acquéreurs devient plein propriétaire du bien.
Utilisée pour protéger un conjoint non marié ou partenaire de PACS, sans indivision.
💡 Mécanisme spécifique, juridiquement encadré, mais peu flexible pour la transmission successorale.

Transmission patrimoniale

Processus de transfert d’un patrimoine d’une génération à l’autre, par donation, succession ou assurance-vie.
Objectifs :

• *réduire les droits de mutation,
• *préserver l’équité familiale,
• *maintenir la cohérence du patrimoine.

💡 Une stratégie de transmission bien anticipée permet de transférer dans la durée et en douceur le capital familial.

Titres financiers

Instruments représentant un droit de propriété (actions) ou un droit de créance (obligations).
Ils constituent les briques de base des marchés financiers et des portefeuilles d’investissement.

💡 La détention de titres permet de diversifier son patrimoine et d’accéder à la performance économique des entreprises.

Titres non cotés

Parts de sociétés non négociées sur un marché financier (PME, start-up, SCI, holding familiale).
Ils offrent un potentiel de rendement supérieur, mais avec un risque de liquidité et de valorisation plus élevé.
💡 Souvent intégrés dans les stratégies de diversification patrimoniale ou d’optimisation de transmission (Pacte Dutreil).

Trésorerie d’entreprise

Excédent de liquidités disponibles après règlement des charges et investissements.
Peut être placée temporairement via des solutions adaptées :

• *comptes à terme,
• *contrats de capitalisation,
• *fonds monétaires ou obligataires court terme.

💡 Une gestion patrimoniale d’entreprise efficace valorise cette trésorerie sans compromettre la disponibilité des fonds.

Trust

Structure juridique anglo-saxonne par laquelle un constituant transfère des biens à un trustee, chargé de les gérer au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires.
Outil de protection, gestion et transmission utilisé dans les patrimoines internationaux.
💡 En France, le trust est étroitement encadré et fiscalisé (obligation de déclaration et de transparence).

Tiers détenteur

Personne ou organisme (banque, notaire, assureur) détenant des fonds appartenant à autrui.
En cas de créance fiscale ou judiciaire, il peut être sollicité pour effectuer un paiement direct au profit du Trésor public.
💡 Cas fréquent dans les saisies administratives à tiers détenteur (SATD).

Table de mortalité

Outil statistique utilisé pour évaluer la durée de vie moyenne d’une population.
Indispensable pour :

• *le calcul des rentes viagères,
• *la tarification en assurance-vie,
• *les prévisions de retraite.

💡 Base actuarielle de la gestion du risque long terme dans tout produit d’épargne.